Wat is een MJOP en waarom is het verplicht?

Een MJOP, oftewel Meerjarenonderhoudsplan, is een belangrijk instrument voor vastgoedbeheerders, facilitair managers en Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) die grip willen houden op het onderhoud van hun gebouwen. Het plan brengt in kaart welk onderhoud wanneer nodig is en welke kosten daarbij horen. Denk aan schilderwerk, dakrenovaties, gevelherstel en installatietechniek. Door vooruit te plannen, worden verrassingen voorkomen, blijven kosten beheersbaar en wordt het vastgoed duurzaam beheerd. In dit artikel leggen we uit wat een MJOP inhoudt, waarom het in veel gevallen verplicht is en hoe je er zelf een kunt opstellen of dit door een specialist kunt laten doen. Daarnaast laten we zien hoe software zoals Wish daarbij kan ondersteunen.

Wat is het doel van een meerjarenonderhoudsplan?

Het doel van een MJOP is om toekomstig onderhoud inzichtelijk te maken, waardoor je als organisatie beter kunt sturen op kosten, planning en prioriteiten. Elk bouwkundig onderdeel van een pand heeft een verwachte levensduur. Het MJOP koppelt hier logische onderhoudsmomenten en bijbehorende kosten aan. Daardoor ontstaat een helder overzicht van wat wanneer moet gebeuren en welk budget nodig is. Bijvoorbeeld: het schilderen van kozijnen om de vijf jaar, het vervangen van dakbedekking na twintig jaar of het reinigen van ventilatiekanalen elke drie jaar. Door deze werkzaamheden te bundelen in een jaarschema, ontstaat een structuur die helpt bij budgettering, communicatie met stakeholders en het beperken van risico’s. Daarbij versterkt een MJOP ook andere processen binnen vastgoed– en facilitair beheer, zoals klachtenafhandeling, energiebeheer en verhuur. Omdat je weet wat eraan komt, kun je proactief handelen en je organisatie professioneler inrichten.

Waarom is een MJOP verplicht?

Nu we weten wat een MJOP is, is het de vraag of deze verplicht is. Voor VvE’s geldt in Nederland een wettelijke verplichting tot het opstellen van een MJOP zodra er meer dan tien appartementsrechten zijn. Deze verplichting is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek om goed onderhoud te waarborgen en financiële tegenvallers te voorkomen. Zonder plan kunnen tekorten ontstaan, raakt onderhoud achterstallig en neemt de kans op conflicten toe. Voor commerciële vastgoedeigenaren, zoals woningcorporaties, beleggers of bedrijven met een vastgoedportefeuille, is een MJOP niet wettelijk verplicht. Toch kiezen ook zij vrijwel altijd voor een planmatige aanpak. Enerzijds omdat dit risico’s vermindert en begrotingen voorspelbaarder maakt, anderzijds omdat het bijdraagt aan huurderstevredenheid en waardebehoud van het vastgoed. Daarnaast stimuleert de overheid het gebruik van MJOP’s, bijvoorbeeld bij verduurzaming en subsidieregelingen. Een actueel plan toont aan dat er structureel wordt gereserveerd voor onderhoud, wat het vertrouwen van huurders, bewoners en toezichthouders vergroot.

Wie stelt een MJOP op?

Een MJOP wordt meestal opgesteld door een technisch adviseur, bouwkundig inspecteur of onderhoudsspecialist. Deze voert een inspectie uit, beoordeelt de technische staat van het gebouw en maakt op basis daarvan een inschatting van de noodzakelijke werkzaamheden en kosten. Sommige organisaties kiezen ervoor om het MJOP zelf te maken. Dit vereist echter voldoende kennis van bouwtechniek, levensduurmodellen en kostencalculatie. In de praktijk blijkt het vaak verstandiger om een specialist in te schakelen, vanwege diens objectiviteit en ervaring. Een onvolledig of onnauwkeurig MJOP kan immers leiden tot onnodige uitgaven of veiligheidsrisico’s. Steeds vaker wordt MJOP-software ingezet om het proces te ondersteunen. Een voorbeeld hiervan is Wish Software, waarmee je eenvoudig onderhoudsplannen opstelt, bijwerkt en beheert.

Hoe lang is een meerjarenonderhoudsplan geldig?

Een MJOP is geen statisch document. Meestal wordt het plan opgesteld voor een termijn van tien tot vijftien jaar. Echter, omdat gebouwen onderhevig zijn aan veroudering, gebruik, weersinvloeden en veranderende regelgeving, is periodieke actualisatie nodig. Veel organisaties kiezen ervoor om het plan iedere vijf jaar grondig te herzien. Zo blijf je op de hoogte van afwijkingen in kosten, versnelde slijtage of onverwachte onderhoudsbehoeften. Door regelmatig te evalueren, blijft je onderhoudsstrategie actueel en voorkom je verrassingen op de lange termijn. Zo worden er ook jaarlijks of om het jaar herinspecties gedaan.

Wat kost een MJOP?

De kosten voor het opstellen van een MJOP zijn afhankelijk van de grootte en complexiteit van het gebouw, de gewenste mate van detail en de gekozen adviseur. Voor een gemiddeld appartementencomplex liggen de kosten tussen de €1.000 en €3.000. Grotere portefeuilles of specifieke panden kunnen duurder uitvallen. Toch verdient een MJOP zichzelf vaak terug. Doordat onderhoud tijdig en gestructureerd wordt uitgevoerd, worden dure ad-hocreparaties voorkomen. Ook helpt het plan bij het opbouwen van een onderhoudsreserve: je weet immers precies hoeveel je jaarlijks moet reserveren voor toekomstige uitgaven. Dit voorkomt pieken in de begroting en zorgt voor een stabiel financieel beleid.

MJOP in Wish Software

Wish Software is een toegankelijke tool waarmee vastgoedbeheerders eenvoudig een MJOP kunnen samenstellen en bijhouden. In een overzichtelijk format geef je per jaar aan:

• welke werkzaamheden gepland zijn

• wat de kosten zijn per onderdeel

• wat de verwachte levensduur is

• hoe hoog de onderhoudsprioriteit ligt

De software bevat ook een scenariofunctie. Hiermee kun je verschillende onderhoudsstrategieën naast elkaar leggen en vergelijken. Stel dat je twijfelt tussen het in één keer vervangen van kozijnen of het spreiden van de kosten over vijf jaar. Wish laat beide opties duidelijk zien, zodat je beter onderbouwde keuzes maakt. Daarnaast maakt de software het eenvoudig om rapportages te genereren en de informatie te delen met belanghebbenden. Daarmee versterk je de communicatie en het vertrouwen binnen je organisatie of VvE.

Conclusie

We begonnen dit artikel met de vraag: wat is een MJOP en waarom is het verplicht? Of in iedere geval sterk aanbevolen. In het kort: een MJOP is onmisbaar voor professioneel vastgoedbeheer. Het helpt bij het plannen van onderhoud, beperkt financiële risico’s en draagt bij aan waardebehoud. Voor VvE’s is een MJOP zelfs verplicht, maar ook andere partijen profiteren van de voordelen van een gestructureerd onderhoudsplan. Door gebruik te maken van gespecialiseerde software zoals Wish, wordt het opstellen en bijhouden van een MJOP overzichtelijker en efficiënter. Daarmee vergroot je niet alleen de voorspelbaarheid en transparantie, maar werk je ook toekomstgericht aan beter vastgoedbeheer. Wacht dus niet tot onderhoudsproblemen zich opstapelen, maar neem tijdig de regie met een goed doordacht MJOP.